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房屋返修问题数达94万条百姓彩票官网 - 安全购彩!交付前把好风险关,避开就是赚到!

发布时间:2020-09-30来源:分享:

关于建筑业的发展百姓彩票官网 - 安全购彩,“十三五”规划中明确提出到2020年,我国新开工全装修成品住宅面积要达到30%,精装房市场空间广大。


随着政府力度加强,产业链整合加速百姓彩票官网 - 安全购彩,精装渗透率逐年提升。同时,受楼市大环境影响百姓彩票官网 - 安全购彩,各开发商博弈正当时,行业呈现两大态势:一消费水平升级推动精装房朝品质化方向发展;二是精装大趋势下交房问题频发百姓彩票官网 - 安全购彩,质量问题备受诟病,业主信任度不高百姓彩票官网 - 安全购彩。


2020年上半年,精装维权事件频发。


某地某房企楼盘因地基下沉百姓彩票官网 - 安全购彩、顶板开裂的质量问题遭遇业主集体维权;

某项目即将交付的洋房地块因沉降原因导致部分墙体开裂,需返工重建百姓彩票官网 - 安全购彩。

近日百姓彩票官网 - 安全购彩,继因“学区”问题被业主投诉后,某楼盘又因延期交房、楼栋外墙鼓包、地下车库漏水等等装修质量问题遭到业主的维权......


精装修质量问题频发百姓彩票官网 - 安全购彩,业主群诉事件多如牛毛,可以预见的是百姓彩票官网 - 安全购彩,在业主标准不断提高和精装修整体质量水平提升缓慢的背景下,业主与房企和开发商的博弈将不断上演。


在当前态势下,面对高品质需求和低业主信任度,房企为提升产品竞争力,在精装市场角逐中脱颖而出百姓彩票官网 - 安全购彩,需更聚焦于客户关注点百姓彩票官网 - 安全购彩,提供真正让业主放心的住房。本文从小业主的关注点出发,探究如何做好交付前风险预控。


一、聚焦小业主投诉与关注点


据统计,2019年消费者协会组织共受理全国消费者投诉82.13万件,全年接待消费者来访和咨询140万人次百姓彩票官网 - 安全购彩,同比增长7.76%,投诉共涉及10种问题:其中售后服务问题29.09%、质量问题25.13%,两类问题占据整体投诉问题数比例最高百姓彩票官网 - 安全购彩,且发生率与2018年同期相比下降不足0.50%,如下图所示百姓彩票官网 - 安全购彩。



2019年全国投诉问题比例


如果再按照投诉商品与服务两大不同类别分析,可以发现房屋及建材类、装修及物业服务的投诉发生率与2018年同期相比下降不足0.40%,上述数据显示出一个现象:2019年度涉及房屋建筑质量与售后问题的比例居高不下且解决率不高。




2019年各大类投诉量


随后百姓彩票官网 - 安全购彩,笔者针对这个现象进行深入分析后发现,2019年全国商品房消费领域质量问题、装饰装修问题以及售后服务纠纷频发的投诉背后百姓彩票官网 - 安全购彩,反映出以下三个问题:


· 消费者盲目购买;

· 开发商违规售房、宣传误导;

· 房屋质量存在问题:购买房屋收房后,出现墙体裂缝、楼板开裂、屋面渗漏百姓彩票官网 - 安全购彩、墙皮脱落百姓彩票官网 - 安全购彩、家用设施安装不到位等房屋质量问题,从下图中可以看出,消费者对房屋建筑类产品的不满意点集中于施工质量维度百姓彩票官网 - 安全购彩。



2019年“房屋及建材类”受理投诉表


如果将焦点再聚到房企本身来看,以某房企客关返修数据为例,该房企2019年1月至2019年12月15日百姓彩票官网 - 安全购彩,客关返修系统共采集客户入住后房屋日常返修问题数:94.58万条百姓彩票官网 - 安全购彩,相较于2018年度同期的90.39%,上升约3.84%,返修部位分别是:卫生间百姓彩票官网 - 安全购彩、卧室、客厅、厨房、入户玄关,具体分布问题及部位如下图所示。由此可以看出百姓彩票官网 - 安全购彩,小业主收房后对“房屋室内”维度质量缺陷的关注依然占据首位,比例高达94.23%。



 

客户入住后房屋返修问题数


笔者针对这22万条问题,并结合2019年投诉和数据做相关研究及分析,继而总结出以下几点小业主的投诉与关注点,如下:


· 两年来全国消费者对商品房的投诉问题集中在施工质量与返修服务,占商品房年度整体投诉比例54.22%(数据来源:国家消费者协会官网数据);

· 客户更加聚焦关注于房屋室内的施工质量缺陷百姓彩票官网 - 安全购彩,占返修问题比例94.23%(数据来源:瑞捷咨询数据库);

· 房屋室内的主要的质量问题部位出现在厨卫间与卧室,占返修问题比例59.16%(数据来源:瑞捷咨询数据库);

· 客户投诉的关于室内主要质量问题:渗漏、空鼓/开裂、不满足功能百姓彩票官网 - 安全购彩百姓彩票官网 - 安全购彩、不经久耐用;

· 导致客户不满意及返修的主要原因:基础质量不达标、安装精度不高、成品?;げ蛔?、建材本身质量较差。


综上所述,引起小业主投诉的核心是在于其对自身生活品质的重视百姓彩票官网 - 安全购彩,因而房企应以业主对高品质的需求为出发点,通过提供更好的居住环境,真正让业主放心且安心。


二、应对风险的内控措施


上文针对小业主投诉点及其背后的原因进行了分析,进而明确小业主关注重点,以找到房企提升方向和风险预控关键点,笔者基于多年服务标杆的积淀,总结出以下几点应对措施,供房企参考,以提高管控力和风险预控水平,保障交付品质。


01 保障优质材料供应


材料的质量管控是提高工程质量的重要保证百姓彩票官网 - 安全购彩。
近些年来百姓彩票官网 - 安全购彩,随着销售单价的逐年不断上涨,行业“货不对板”现象也与日俱增,在严控成本的大背景下百姓彩票官网 - 安全购彩,一些施工方可能会“以次充好”以节约成本以获取利益百姓彩票官网 - 安全购彩,其造成的直接结果就是项目品质的不过关,因而需加强材料管控以提升建筑施工材料品质确保经久耐用。


02 强化销售样板的深度评价


前期对销售样板房进行全面的功能性深度评价,对建筑交付区域每处细节可能存在的缺陷设置评价重点,如销售合同附图及配置标准核对百姓彩票官网 - 安全购彩、渗漏试验百姓彩票官网 - 安全购彩、功能测试、室内外观感等百姓彩票官网 - 安全购彩,真正将关注点真正聚焦以人为本而不是产品堆叠。


03 各环节全面考虑


通过执行标准动作、形成互相链接的闭环管理百姓彩票官网 - 安全购彩,夯实每一个动作、每一个工艺,以保障最终的交付质量百姓彩票官网 - 安全购彩,其重点在于基础施工有标准百姓彩票官网 - 安全购彩、隐蔽施工有验收、穿插施工有?;ぐ傩詹势惫偻?- 安全购彩、共性与重点问题有闭环。


04 保障优质供方资源


供方市场良莠不齐,想又好又快的找到优质供方并不容易百姓彩票官网 - 安全购彩,而供方质量与水平关系到最终质量。因而,关注与培育优质供应商资源是关键,针对供方管理可采用“优选、重交底百姓彩票官网 - 安全购彩、严评价”模式。


· 优选指前期供方遴选需从多方考虑,并将优质供方纳入供方库百姓彩票官网 - 安全购彩,做强供应链;

· 重交底指的是注重各个阶段的交底培训,尤其是开发进度百姓彩票官网 - 安全购彩、工艺工法等各项标准交底,做到心中有数,以保障实效;

· 严评价指在供应商管理上百姓彩票官网 - 安全购彩,应不断完善评价机制百姓彩票官网 - 安全购彩,并通过评价结果多重举措激励优质供方,继而动态调整供方资源库百姓彩票官网 - 安全购彩,确保供方资源库的质量和活力。


05 基于客户关注点,迭代体系和模式


实现品质管理精品化百姓彩票官网 - 安全购彩、进度控制科学化百姓彩票官网 - 安全购彩、安全管理规范化百姓彩票官网 - 安全购彩、材料工艺创新化,已经成为当前时代下决定房地产项目竞争力的关键。行业应高度重视,并结合自身客户对产品不同的关注点百姓彩票官网 - 安全购彩,不断检视与迭代自身建造体系与管控模式百姓彩票官网 - 安全购彩,在满足自身精细化管理的基础上,不断适配人们对生活品质百姓彩票官网 - 安全购彩、舒适性、乃至智能化提出的更高要求百姓彩票官网 - 安全购彩。


三、借助第三方,交付前预控风险


房子要想交的又快又好,与交付前风险管控息息相关。企业除内控外,还需借助外部工具进行风险预控,其中引进第三方不失为一个好方法,现如今,有不少房企已选用第三方评估来进行交付前风险的把控,随着客户范围的扩大,房屋基础与观感质量也在逐年提升,但不同企业间的差距仍较为明显百姓彩票官网 - 安全购彩,如下图所示。




行业交付成绩变化


本文以第三方公司-瑞捷咨询为例,浅析交付前风险预判的原理及价值百姓彩票官网 - 安全购彩。其自2013年开展交付前评估, 7年来运用交付评估将其价值充分体现出来,其发现的共性问题与质量短板与客户关注重点和返修基本吻合,体现在室内、公区、外立面园林等,如下图。




115个项目主卧床头柜两侧插座间距不足2m




99个项目橱柜水槽分水器周边未设置防溅水插座




117个项目冰箱位预留空间不足




122个项目马桶进水角阀与插座同侧设置


其中,客户使用频率高的厨卫间产品缺陷比例居高,下图为典型问题百姓彩票官网 - 安全购彩百姓彩票官网 - 安全购彩。




第三方评估发现的部位缺陷比例


开展交付评估的价值远不止发现问题,其价值还体现在:


· 安全文明:降低小概率事件,确保工地工友的生命有保障;

· 实测实量:提高实体基层质量精度,为顺利移交打牢基??;

· 隐蔽质量:确保隐蔽工序符合标准,后期功能满足使用条件;

· 交付检查:归纳共性与系统性问题百姓彩票官网 - 安全购彩,提前预判交付风险。


总而言之,交付评估能为下一个交付批次带来经验和借鉴对比。但是,如何让本批次存在的问题提前预控和减少最终让客户满意驱动我们持续深思,为达到预控风险的目的百姓彩票官网 - 安全购彩,第三方逐渐建立起交付前房屋交付前风险预判机制,进一步加强源头管控,其风险预判机制的逻辑与原理如下图所示。




评估工具风险预判机制


01 降低交付风险百姓彩票官网 - 安全购彩,需健全风险预判与整改闭合机制


通过预评估与正式评估风险预判机制及成果可以看出:预警项目虽然在各关键施工节点范围内陆续开始减少,但问题与风险仍无法得到彻底根治,尤其排查与整改是否全面落地与执行在于项目部自身的重视与自觉。 第三方交付前风险预控机制百姓彩票官网 - 安全购彩百姓彩票官网 - 安全购彩,以小业主的视角于交付前对项目进行品质评价,通过“职责分工+考核辅助+闭环跟进”的解决方案为项目进行风险预警,在风险预警后的10-15天内,对所有预警项目进行专项复查确保整改闭合完成百姓彩票官网 - 安全购彩,提高业主一次性交付满意度,继而提升房企品牌美誉度。


02 关注重大风险源百姓彩票官网 - 安全购彩,确保业主居住安全


业主不仅关注房屋居住舒适度,存在更为关注且不容忽视的问题——即居住安全性。近些年来,“外墙保温脱落砸伤行人”、“电梯事故坠亡”等新闻并不少见百姓彩票官网 - 安全购彩。以电梯事故为例百姓彩票官网 - 安全购彩,根据国家市场监督管理总局统计及预测,2020年涉及电梯事故33起,同时伴随大量电梯在近年进入老化阶段百姓彩票官网 - 安全购彩,安全隐患风险还将持续增加??⑸毯臀镆底魑∏?、商场、写字楼、医院等业态的第一安全负责人,事故责任难以推脱,居住安全的重视度亟待提升百姓彩票官网 - 安全购彩。要想解决居住安全的问题还应回归到问题本身上,笔者通过统计并分析近些年发生事故情况,归结出外墙脱落、电梯安全、消防安全3大重要风险点,需重点把控并根据风险特性不断迭代标准以达到预控风险的目的百姓彩票官网 - 安全购彩。


结语


房地产进入品质时代以来,业主满意度成衡量产品的核心标准百姓彩票官网 - 安全购彩百姓彩票官网 - 安全购彩。

产品力提升必须以业主需求为核心百姓彩票官网 - 安全购彩,其中交付前风险预控是保障房屋安心交到业主手中的重要一环百姓彩票官网 - 安全购彩,房企在契合业主关注点的重要基础上,通过内控+外部工具引进双重手段,真正做到“将风险控制在前端百姓彩票官网 - 安全购彩,将问题解决在交付前”。

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